Expert-comptable spécialisé LMP
Si vous louez des locations meublées, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) sous certaines conditions et vous faire accompagner par un expert comptable spécialisé LMP.
Cette activité peut être exercée en nom propre ou en société. Les locations meublées professionnelles doivent aussi comporter le mobilier indispensable pour que les locataires puissent occuper les logements de façon normale.
Les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Afin d’être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) , vous devez remplir deux conditions qui sont :
- Les recettes des loyers encaissés dans l’année doivent dépasser la somme de 23 000 € TTC sur l’année civile et fiscale y compris en cours d’exercice (dans ce cas, le montant doit être calculé au prorata en cours d’année).
- Le montant total des recettes des loyers doit être supérieur aux autres revenus du foyer fiscal comme les salaires ou pensions par exemple.
Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous serez alors considéré comme un loueur en location meublée non professionnel. Il est à noter que l’inscription au RCS ou au LMP reste facultative.
À noter également que l’activité de chambres d’hôtes n’entre pas dans cette catégorie car elle comporte des prestations de services comme le petit-déjeuner et la fourniture de linge de maison par exemple et font l’objet d’un régime fiscal de la parahôtellerie et non de la location meublée.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP)
Lorsque vous êtes considéré comme loueur professionnel en locaux meublés, vous relevez de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, de l’impôt sur les sociétés ou de la micro-entreprise. Votre chiffre d’affaires hors taxe ne doit pas alors dépasser 170 000 € si vos meublés sont classés et 70 000 € si vos meublés ne sont pas classés. Sauf pour la micro-entreprise, vous pouvez alors déduire vos charges réelles de votre résultat fiscal (en l’occurrence, du loyer perçu). Ces charges correspondent à :
- Les frais de gestion et d’assurances
- Les intérêts d’emprunt s’il existe un crédit immobilier afférent à l’achat du bien immobilier loué
- Les impôts locaux
- Les frais d’établissements comme les frais de notaire ou de constitutions de société
- Les frais de réparation et d’entretien du logement concerné
- L’amortissement du mobilier et de ses améliorations dont la durée s’étale de 5 à 10 ans pour un taux de 10 à 20% par année.
Vous avez également le droit de pratiquer l’amortissement des locaux. Ainsi le prix d’achat de vos locaux immobiliers ne rentre pas dans les charges déductibles mais peut être amorti pendant la durée réelle de détention.
Les imputations, déficits et exonérations de plus-values
Les revenus de locations professionnelles peuvent aussi générer des déficits et peuvent aussi se déduite de votre revenu global sans aucune limitation. Si vous engagez des charges avant de démarrer la location, vous pouvez les déduire également par tiers pendant les 3 premières années de la location.
Si vos recettes sont inférieures à 90 000 € en hors taxe pendant les 2 années civiles précédentes et que votre activité a débuté depuis plus de 5 ans, vous pourrez bénéficier d’une exonération totale de plus-values de cession.
Elle devient partielle entre 90 000 et 126 000 € HT.
L’Expert-comptable spécialisé LMP pourra vous orienter en optimisant vos choix.
Afin de bénéficier d’un conseil personnalisé contactez le cabinet Fiduciaire Yadan, expert comptable à Paris 75008.
