Louer des locaux professionnels avec ou sans TVA ?
Vous venez d’acquérir, de construire ou vous avez effectué des travaux sur un bien immobilier et vous souhaitez les louer en tant que locaux professionnels. Avez-vous pensé à opter pour votre assujettissement à la TVA ?
Une option par qui et sur quoi ?
Par tous. Les locations de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérées de TVA. Une option peut toutefois être exercée, que vous soyez un particulier, un commerçant, un industriel, un prestataire de services, voire une association de la loi de 1901.
Un locataire soumis ou non à la TVA. L’option est possible que le locataire soit assujetti ou non à la TVA dès lors que celui-ci utilise le local nu pour les besoins de son activité.
Conseil. Lorsque le preneur n’est pas assujetti à la TVA, l’exercice de l’option est possible à la condition que le bail fasse mention expresse de l’option par le bailleur. Ainsi, il convient de prévoir une clause particulière dans le contrat de bail. Un local… La définition de local est entendue au sens large, il s’agit de tout ensemble immobilier bâti susceptible d’être utilisé dans une activité économique. Même les immeubles non encore achevés, peuvent faire l’objet d’une option (CGI ann. II art. 193).
Opter pour quoi ?
Récupérer la TVA. Dans le cadre d’une option pour le paiement de la TVA, le montant des loyers est majoré de la TVA. Mais, en contrepartie de cet assujettissement des loyers à la TVA, vous serez autorisé à déduire la TVA qui figure sur les factures que vous réglez par exemple pour l’entretien de l’immeuble. Pour votre locataire, s’il est assujetti à la TVA, cette TVA collectée sera déductible. L’option sera alors « indolore » pour lui. Lors de l’acquisition. L’intérêt essentiel est de pouvoir récupérer la TVA payée lors de l’acquisition ou de la construction de l’immeuble loué.
Conseil. Le montant du crédit de départ de TVA (à savoir le montant de la TVA déductible) dépend de la date d’effet de l’option. Vous avez donc intérêt à opter avant toute location, voire avant tout achèvement de l’immeuble, pour préserver l’intégralité de vos droits à déduction.
Comment opter ?
Un écrit pour chaque immeuble. La déclaration d’option doit être expresse et distincte pour chacun des immeubles ou ensemble d’immeubles donné en location. Ainsi, une option exercée pour un premier immeuble ne s’applique pas pour les autres immeubles acquis ensuite.
Bon à savoir. Il n’est pas nécessaire au moment de l’option d’être propriétaire de l’immeuble ou que celui-ci soit loué, mais l’intention de conclure un bail doit pouvoir être justifiée. Effet et durée de l’option. L’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Les personnes qui se placent volontairement sous le régime de la TVA sont soumises à l’ensemble des obligations qui incombent aux redevables de cette taxe. L’option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. La dénonciation de l’option prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée.
Attention ! La dénonciation de l’option rend exigibles les régularisations de la TVA initialement déduite lorsque la cessation des opérations imposables (cessation des effets de l’option, cessation d’activité, etc.) intervient avant le commencement de la 19e année qui suit celle de la date d’ouverture des droits à déduction.
Opter pour l’assujettissement à TVA de la location de locaux professionnels nus vous permettra de récupérer la TVA supportée notamment lors de l’acquisition ou de la construction de ces locaux. Et si votre locataire est un assujetti, il pourra déduire la TVA qu’il vous règle, de sorte que l’option sera neutre pour lui !
Source Astuces et conseils 16/04/2015
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